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Mise en copropriété

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, abrégée loi Alur, a été adoptée et promulguée le 24 mars 2014. Mais son calendrier prévoit une entrée en vigueur des mesures échelonnée.

Les copropriétés vont ainsi être impactées par plusieurs nouveautés au 1er janvier 2017. Explications.

Loi Alur : un diagnostic technique global pour les copropriétés depuis 2017 (non obligatoire à ce jour).

La loi Alur impose et généralise le Diagnostic Technique Global (DTG) à partir du 1er janvier 2017.

Le DTG, un diagnostic global de la copropriété:

Au 1er janvier 2007 tout immeuble construit depuis plus de 10 ans devra faire l’objet d’un DTG. L’article 58 de la loi Alur détaille le diagnostic technique global, qui permet aux membres du syndicat de copropriété d’avoir une vision sur l’état général de l’immeuble :


Le DTG doit ensuite être présenté aux copropriétaires, qui votent à la majorité simple un plan pluriannuel de travaux.

En 2017, la loi Alur assure le suivi de la copropriété:

A partir de janvier 2017, les copropriétaires devront suivre l’évolution de leur immeuble. La loi Alur prévoit différents outils pour anticiper et assurer un suivi d’entretien et de travaux des copropriétés : une épargne obligatoire et un « carnet de santé » du bâtiment.

Création d’un fonds de travaux obligatoire :

La loi Alur rend obligatoire la création d’un fonds de travaux au 1er janvier 2017. Cette mesure concerne toute copropriété d’immeuble de plus de 5 ans. Le but est simple : mettre des fonds de côté pour pouvoir financer des travaux. Cette mesure, qui force l’épargne collective, permet d’appréhender plus sereinement le financement des travaux et de pouvoir faire face plus facilement à d’éventuels imprévus.
La loi Alur prévoit la création d’un compte bancaire séparé de celui des copropriétaires pour accueillir ces fonds. Un compte bancaire qui pourra être rémunéré. La cotisation annuelle obligatoire ne devra pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel annuel voté en assemblée générale. Les petites copropriétés (de moins de 10 lots) pourront déroger à cette épargne obligatoire après un vote unanime en assemblée générale.

Le carnet numérique de suivi et d’entretien:

Pour rester informé de l’état de santé d’un bâtiment, rien de tel qu’un carnet de santé. Ce document est accessible par tous les copropriétaires et comprend toutes les informations concernant :

-L’entretien ;
-L’utilisation ;

l’amélioration des logements et des parties communes d’une copropriété.

Le carnet numérique de suivi et d’entretien sera obligatoire pour toute construction neuve à partir du 1er janvier 2017. Il devra inclure le dossier de diagnostic technique (DDT) lors d’une vente ou d’une location, de manière à informer les futurs locataires ou acquéreurs de l’état du logement.

diagnotics

Mise en application du DTG :

Le diagnostic technique global ne concerne pas toutes les copropriétés. Il sera obligatoire à partir du 1er janvier 2017 pour :

En ce qui concerne la question des prestataires chargés d’effectuer ce DTG, un décret d’application doit permettre d’expliquer les conditions de réalisation.

Les copropriétés identifiées dès 2017:

La loi Alur prévoit le suivi des copropriétés à partir du 1er janvier 2017. Pour cela, le législateur a prévu des outils d’identification de toutes les copropriétés. La fiche synthétique et l’immatriculation de copropriété ont été créées dans ce but.

Loi Alur : la fiche synthétique :

La loi Alur prévoit la mise en place d’un nouveau document : une fiche synthétique de copropriété qui devra être établie par le syndic. Cette fiche rassemble les données financières et techniques de la copropriété, une sorte de « carte d’identité » comprenant le carnet d’entretien de l’immeuble. Le syndic aura la charge de remettre à jour chaque année les données de cette fiche. Chaque copropriétaire pourra en faire la demande, tout comme un éventuel acquéreur. L’entrée en vigueur de cette nouvelle attribution des syndics de copropriété est échelonnée en fonction de la taille des copropriétés :

L’immatriculation de la copropriété :

La loi Alur prévoit également la création d’une immatriculation des copropriétés au sein d’un registre national. La mise en application se calque sur le calendrier de la fiche synthétique. Voici les informations que devra déclarer le syndic :

-L’Etat se dote donc d’un registre d’immatriculation de l’ensemble des copropriétés, géré par un nouvel établissement public. Les dépôts de dossier d’immatriculation seront réalisés aux frais du syndic de copropriété.

Le contenu du diagnostic technique global

Le DTG est un nouveau diagnostic visant à exposer aux copropriétaires la situation générale de l’immeuble et, selon cet état, éventuellement prévoir une liste de travaux à mettre en oeuvre.

Dans le détail, il comporte cinq parties :

Dans l’éventualité où le diagnostic fait état de travaux nécessaires, le syndic de copropriété est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la création d’un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en oeuvre.

L’articulation du DTG et des autres diagnostics

Préalablement à la loi Alur et l’avènement du DTG, les copropriétés ayant un chauffage ou une climatisation commune étaient tenus d’effectuer, avant le 31 décembre 2016, soit :

Ces diagnostics destinés à estimer la consommation énergetique du bâtiment et préconiser des travaux correspondants ne sont pas obsolètes et s’intègrent au DTG.

Conseil pratique : ces diagnostics portent à la fois sur les parties communes et sur les parties privatives de l’immeuble. Il est donc valable pour l’ensemble des copropriétaires, n’hésitez pas à l’utiliser pour vos ventes ou vos locations !

Pour rappel, le syndic ne peut décider unilatéralement d’engager ces diagnostics, ils doivent faire l’objet d’un vote à la majorité simple en assemblée générale. En cas de vote contre, ils doivent être inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Encore une fois (cf. fonds travaux), il n’est prévu aucune sanction en cas d’absence de diagnostic.

Le coût du diagnostic technique global

Selon les informations diffusées par l’ADEME et une rapide étude de marché, voici les coûts moyens des différents diagnostics en fonction du nombre de lots :

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel compétent, indépendant et impartial et assuré pour sa responsabilité professionnel. Le décret du 30 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du DTG est venu préciser les qualités requises (bac + 3 dans les domaines des techniques du bâtiment nécessaire, etc.).

Ces diagnostics, lorsqu’ils sont le fruit d’une volonté des copropriétaires et non d’une surfacturation par le syndic, peuvent être la source de nombreuses économies :

 

Un immeuble géré par un des copropriétaires permet de faire de considérables économies de charges et rend la gestion efficace et rapide. C’est un élément déterminant de valorisation du bien.