La SCI est un outil très efficace pour investir dans l’immobilier.
Une SCI est une société. C’est-à-dire que c’est une personne morale indépendante, créée par au moins deux personnes, mais il est possible de créer une SCI en une seule personne.
Il faut savoir que Les associés se répartiront les parts comme ils veulent. Ils peuvent être à 50 % / 50 %, à 80 % / 20 %, et pourquoi pas à 99 % / 1 %.
Après sa création, c’est la SCI qui va acheter des biens immobiliers en son nom. Elle va donc les acheter «pour vous ». Vous ne serez pas propriétaire des biens immobiliers. Mais vous serez propriétaire de la société qui en est propriétaire.
Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?
Une SCI, propose deux choix fiscal, soit l’Impôt sur le revenu (IR), soit l’Impôt sur les sociétés (IS).
Il est recommandé fortement de choisir le régime de l’IS. Ce régime est particulièrement intéressant et rentable pour investir et développer un parc immobilier.
Il faut savoir, En effet, si votre SCI fait moins de 38 120 euros de bénéfices (ce qui sera souvent le cas), vous ne serez imposé qu’à 15% sur ce bénéfice. Ce qui est raisonnable.
Si la part du bénéfice dépasse les 38 120€, l’imposition sera alors de 28%. Pour éviter cela, vous avez la possibilité de créer plusieurs petites SCI.
Les SCI à l’IS encaissent des loyers peu fiscalisés. Et ils se servent de ces loyers pour investir toujours plus et augmenter considérablement leur patrimoine ! A l’inverse, les investisseurs qui n’ont pas de SCI à l’IS paient beaucoup d’impôts AVANT de pouvoir réinvestir. Ils réinvestissement donc BEAUCOUP moins vite.
L’amortissement.
Si votre choix se porte sur le régime fiscal à l’IS, vous aurez la possibilité « d’amortir » votre bien.
Ce point est très important car il permet de réduire le bénéfice imposable sur votre SCI et ce dans des proportions importantes.
Prenons un exemple :
Un immeuble vaut 100 000 euros. Comptablement, il s’amortit sur 20 ans. L’amortissement fiscal sera de 5 000€ par an (100 000 /20). Les 5 000 euros, vous ne les dépensez pas, pourtant, ils viendront en déduction du bénéfice de la SCI.
C’est cet amortissement qui permet d’avoir de l’argent, mais de ne payer que peu d’impôts sur les bénéfices.
Créer une SCI tout seul.
Une SCI ne peut pas être « unipersonnelle ». Il faut toujours au moins 2 associés. Mais ces associés peuvent être des personnes physiques (comme vous et moi) ou des personnes morales (une autre société). Pour avoir votre SCI tout seul, il suffit de créer une société holding unipersonnelle (comme une EURL ou une SASU), puis de vous associer avec votre société unipersonnelle pour créer votre SCI. Ainsi, il y a bien deux associés, mais en fin de compte, vous êtes la seule personne physique. Attention toutefois : faire cela multiplie par deux tous les frais vus plus haut (frais de comptable notamment). C’est donc à réserver aux investisseurs qui vont faire plusieurs investissements immobiliers.
